首頁>>法治進行時>>匯都新聞來源： 作者： 發布日期：2019-07-16
一、為套取銀行貸款而簽訂房屋買賣合同的認定
為套取銀行貸款而簽訂房屋買賣合同，真實目的是套取銀行貸款，而不是房屋買賣，所以為套取銀行貸款而簽訂房屋買賣合同在交易過程中會有很多不符合常理的現象，可以作為認定案件事實的依據。
1、買賣雙方一般是熟人關系
合謀作假一般都發生在熟人（親戚朋友等關系）之間，一般不會有人找陌生人合謀作假，因為這樣風險太大，這是常理。此外，買賣雙方是熟人，也可能私下簽訂書面的協議（包括真實意思表示不是房屋買賣，房屋過戶到買受人名下后房屋所有權仍歸屬賣售人；房屋過戶回賣售人的時間等），以防范風險。
2、可能沒有中介居間
這主要是為了節約成本。
3、合同內容不合常理
真實的房屋買賣是重要的交易，合同一般會約定的比較詳細，包括：雙方當事人、房屋坐落、房屋總價、付款方式、付款期限、過戶時間、交房時間、戶口遷出時間、家具家電和維修基金等的處理、違約責任等等。但是，為套取銀行貸款而簽訂房屋買賣合同一般對合同條款不重視，簽訂的比較隨意，尤其是違約責任條款可能會缺失。
4、沒有實地看房
因為真實意思不是房屋買賣，因此沒必要看房。
5、首付款未實際支付
既然房屋買賣只是一個形式，不是真實意思表示，那么，購房的首付款買受人一般不會實際支付。即便為了應付銀行的審查而有首付的銀行流水和收據，首付的錢也會轉一圈再回到買受人處，或者首付的錢就根本不是買受人自己的錢，而是來自賣售人或者第三人。即，首付一般只是“走賬”，沒有實際支付。
6、未實際交房
為套取銀行貸款而簽訂房屋買賣合同，房屋買賣不是真實意思，因此賣售人不會交房給買受人，買受人也不會催告賣售人交房。
7、貸款的由賣售人歸還
銀行放款之后，本應由買受人還貸，但是由于買受人只是幫助賣售人套取銀行貸款，因此買受人不會自掏腰包還貸款，貸款一般由賣售人實際歸還。
二、合同效力：無效
為套取銀行貸款而簽訂的房屋買賣合同無效，法律依據有兩個：非真實意思表示、以合法形式掩蓋非法目的。
1、非真實意思表示
《民法通則》第55條規定：“民事法律行為應當具備下列條件：(一)行為人具有相應的民事行為能力；(二)意思表示真實；(三)不違反法律或者社會公共利益。”《民法總則》第143條規定：“具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。”
根據上述法律規定，非真實意思表示的合同無效。買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。房屋買賣合同的真實意思應該是房屋賣售人轉移房屋所有權于買受人，買受人支付房屋價款。而為套取銀行貸款而簽訂的房屋買賣合同，真實意思不是房屋買賣，而是通過非法途徑獲取銀行貸款，即房屋買賣不是房屋買賣合同的真實意思，因此房屋買賣合同無效。
2、以合法形式掩蓋非法目的
《合同法》第52條規定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。”
根據上述規定，以合法形式掩蓋非法目的的合同無效。為套取銀行貸款而簽訂的房屋買賣合同是以合法形式掩蓋非法目的的合同：通過房屋買賣的方式貸款是合法形式，真實意思用虛假的房屋買賣套取銀行貸款是非法目的。因此，為套取銀行貸款而簽訂的房屋買賣合同無效。
