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案例索引

《河南宏光正商置業(yè)有限公司與周雪花、劉國(guó)偉案外人執(zhí)行異議之訴案》【（2020）最高法民申1103號(hào)】

裁判意見(jiàn)

最高院認(rèn)為：關(guān)于被申請(qǐng)人劉國(guó)偉對(duì)被查封的八套房屋是否享有物權(quán)期待權(quán)問(wèn)題。原一、二審判決查明，周雪花訴劉國(guó)偉、孔令敏借款擔(dān)保合同糾紛一案，鄭州仲裁委員會(huì)作出的（2015）鄭仲裁字第031號(hào)裁決書(shū)已發(fā)生法律效力。周雪花向鄭州市中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱(chēng)一審法院）申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，該院于2016年4月6日立案執(zhí)行，執(zhí)行案號(hào)為（2016）豫01執(zhí)400號(hào)。在仲裁案件審理過(guò)程中，河南省鄭州市金水區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱(chēng)金水區(qū)法院）于2015年1月21日作出（2015）金執(zhí)字第948號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)和（2015）金執(zhí)字第948號(hào)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，查封:一、擔(dān)保人尚守凌名下位于鄭東新區(qū)ＣＢＤ商務(wù)內(nèi)環(huán)路北、藝術(shù)中心東1號(hào)樓13層1303，商品房買(mǎi)賣(mài)合同編號(hào)為Ｄ10621413項(xiàng)下的辦公房產(chǎn)、鄭東新區(qū)商務(wù)內(nèi)環(huán)路22號(hào)樓2單元10層1001號(hào)房產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)證號(hào)為07××82）各一套。二、查封被執(zhí)行人劉國(guó)偉名下的房產(chǎn)：鄭東新區(qū)湖心一路北、博學(xué)路東2號(hào)樓22層2206，商品房買(mǎi)賣(mài)合同編號(hào)為Ｄ140××××4321；鄭東新區(qū)湖心一路北、博學(xué)路東2號(hào)樓22層2208，商品房買(mǎi)賣(mài)合同編號(hào)為Ｄ140××××4342；鄭東新區(qū)湖心一路北、博學(xué)路東2號(hào)樓22層2204，商品房買(mǎi)賣(mài)合同編號(hào)為Ｄ140××××4303；鄭東新區(qū)湖心一路北、博學(xué)路東2號(hào)樓22層2202，商品房買(mǎi)賣(mài)合同編號(hào)為Ｄ140××××4281；鄭東新區(qū)湖心一路北、博學(xué)路東2號(hào)樓22層2201，商品房買(mǎi)賣(mài)合同編號(hào)為Ｄ140××××4274；鄭東新區(qū)湖心一路北、博學(xué)路東2號(hào)樓22層2203，商品房買(mǎi)賣(mài)合同編號(hào)為Ｄ140××××4295；鄭東新區(qū)湖心一路北、博學(xué)路東2號(hào)樓22層2205，商品房買(mǎi)賣(mài)合同編號(hào)為Ｄ140××××4315；鄭東新區(qū)湖心一路北、博學(xué)路東2號(hào)樓22層2207，商品房買(mǎi)賣(mài)合同編號(hào)為Ｄ140××××4331；共計(jì)八套房產(chǎn)。查封期限自2015年1月22日起至2017年1月21日止。

在執(zhí)行過(guò)程中，一審法院于2016年11月7日作出（2016）豫01執(zhí)400號(hào)之三執(zhí)行裁定書(shū)及（2016）豫01執(zhí)400號(hào)之三協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，繼續(xù)查封本案仲裁期間河南省鄭州市金水區(qū)人民法院查封的第二項(xiàng)八套房屋，查封期限從2016年11月8日起至2019年11月7日止。2016年4月20日，一審法院作出（2016）豫01執(zhí)400號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，裁定評(píng)估、拍賣(mài)被執(zhí)行人劉國(guó)偉名下位于鄭東新區(qū)湖心一路北、博學(xué)路東2號(hào)樓22層的上述八套房產(chǎn)。正商公司對(duì)上述八套房屋被查封不服，向一審法院提交異議，該院于2018年8月1日作出（2018）豫01執(zhí)異256號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，駁回了案外人正商公司的異議請(qǐng)求。正商公司對(duì)駁回其異議請(qǐng)求不服，訴至一審法院。

一、二審查明，2014年8月31日正商公司與劉國(guó)偉分別簽訂了八份商品房買(mǎi)賣(mài)合同，分別為河南省鄭州市鄭東新區(qū)湖心一路北、博學(xué)路東2號(hào)樓22層2201（270.65平方米，總價(jià)款2814760元），商品房買(mǎi)賣(mài)合同編號(hào)為Ｄ140××××4274；鄭東新區(qū)湖心一路北、博學(xué)路東2號(hào)樓22層2202（144.96平方米，總價(jià)款1507584元），商品房買(mǎi)賣(mài)合同編號(hào)為Ｄ140××××4281；鄭東新區(qū)湖心一路北、博學(xué)路東2號(hào)樓22層2203（269.56平方米，總價(jià)款2803424元），商品房買(mǎi)賣(mài)合同編號(hào)為Ｄ140××××4295；鄭東新區(qū)湖心一路北、博學(xué)路東2號(hào)樓22層2204（124.79平方米，總價(jià)款1297816元），商品房買(mǎi)賣(mài)合同編號(hào)為Ｄ140××××4303；鄭東新區(qū)湖心一路北、博學(xué)路東2號(hào)樓22層2205（263.93平方米，總價(jià)款2744872元），商品房買(mǎi)賣(mài)合同編號(hào)為Ｄ140××××4315；鄭東新區(qū)湖心一路北、博學(xué)路東2號(hào)樓22層2206（139.59平方米，總價(jià)款1451736元），商品房買(mǎi)賣(mài)合同編號(hào)為Ｄ140××××4321；鄭東新區(qū)湖心一路北、博學(xué)路東2號(hào)樓22層2207（254.37平方米，總價(jià)款2645448元），商品房買(mǎi)賣(mài)合同編號(hào)為Ｄ140××××4331；鄭東新區(qū)湖心一路北、博學(xué)路東2號(hào)樓22層2208（27.22平方米，總價(jià)款283088元），商品房買(mǎi)賣(mài)合同編號(hào)為Ｄ140××××4342。房屋用途為辦公用房，單價(jià)統(tǒng)一為每平方米10400元。約定每套購(gòu)房款合同簽訂當(dāng)日交付現(xiàn)金50.55%，其余49.45%剩余款項(xiàng)通過(guò)向招商銀行房屋抵押貸款支付，付款時(shí)間為2014年10月21日，房屋交付時(shí)間為2016年6月15日。2015年1月21日法院查封時(shí)上述八套房屋均備案登記在劉國(guó)偉名下。

本院審查再審申請(qǐng)時(shí)查明，上述八套商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定,本案商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂當(dāng)日，劉國(guó)偉應(yīng)支付八套房屋購(gòu)房款的50.55%現(xiàn)金。在本院審查再審申請(qǐng)期間，正商公司提出劉國(guó)偉未支付2203號(hào)房屋首付款和貸款共計(jì)2803424元，劉國(guó)偉已支付購(gòu)房款6030432元和銀行按揭貸款634萬(wàn)元，以上共計(jì)12370432元。上述商品房買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)于2014年10月21日以正商公司作為出賣(mài)人劉國(guó)偉作為買(mǎi)受人在鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局登記備案。對(duì)于預(yù)告登記，雙方簽訂的補(bǔ)充合同也進(jìn)行了約定。劉國(guó)偉因非法吸收公眾存款罪被鄭州市中級(jí)人民法院（2017）豫01刑終958號(hào)刑事判決，判處有期徒刑七年，并處罰金人民幣叁拾萬(wàn)元。

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條的規(guī)定：對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議，人民法院應(yīng)當(dāng)審查下列內(nèi)容：（一）案外人是否系權(quán)利人；（二）該權(quán)利的合法性與真實(shí)性；（三）該權(quán)利能否排除執(zhí)行。能夠產(chǎn)生排除效力的實(shí)體權(quán)利主要包括四類(lèi)，即所有權(quán)、物權(quán)期待權(quán)、特殊的擔(dān)保物權(quán)和租賃權(quán)及用益物權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定和《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的批復(fù)》精神，登記財(cái)產(chǎn)的無(wú)過(guò)錯(cuò)買(mǎi)受人和商品房的消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買(mǎi)的標(biāo)的物雖然并不擁有所有權(quán)，僅享有物的登記請(qǐng)求權(quán)或者交付請(qǐng)求權(quán)，但與一般債權(quán)僅是向相對(duì)人的請(qǐng)求權(quán)不同，法律基于特殊的價(jià)值取向賦予其具有排除一般債權(quán)、甚至是抵押權(quán)執(zhí)行的效力，該種權(quán)利即為物權(quán)期待權(quán)。對(duì)于簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人，在已經(jīng)履行合同部分義務(wù)的情況下，雖然尚未取得合同標(biāo)的物的所有權(quán)，但賦予其類(lèi)似所有權(quán)人的地位，其物權(quán)的期待權(quán)具有排除執(zhí)行等物權(quán)效力。劉國(guó)偉在合同簽訂后通過(guò)現(xiàn)金轉(zhuǎn)賬和銀行按揭貸款支付了購(gòu)房款，應(yīng)視為其與正商公司的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系成立。根據(jù)劉國(guó)偉與正商公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，正商公司應(yīng)當(dāng)在2016年6月15日交房，并在8月15日前（房屋交付的60日內(nèi)）辦理房屋權(quán)屬的初始登記。涉案房屋2014年10月21日在鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局直屬分局辦理合同信息備案，該合同信息備案登記具有對(duì)外的公示效力，劉國(guó)偉對(duì)于涉案的房產(chǎn)也享有相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，當(dāng)劉國(guó)偉成為被執(zhí)行人時(shí)，涉案的房產(chǎn)可以成為人民法院執(zhí)行的對(duì)象。至于正商公司提出劉國(guó)偉未支付2203號(hào)房屋購(gòu)房款，因該房屋的商品房買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)登記備案，正商公司可以向劉國(guó)偉另行主張購(gòu)房款。

關(guān)于正商公司能否依據(jù)查封后的生效法律文書(shū)阻卻執(zhí)行的問(wèn)題。正商公司以劉國(guó)偉違約，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的目的不能實(shí)現(xiàn)為由，向河南省鄭州市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱(chēng)高新區(qū)法院）起訴請(qǐng)求解除八套房屋的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，獲得了相應(yīng)的生效調(diào)解書(shū)和判決書(shū)，要求排除執(zhí)行。但因正商公司起訴，高新區(qū)法院作出解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同判決書(shū)、調(diào)解書(shū)的時(shí)間均在執(zhí)行法院2015年1月21日查封涉案房產(chǎn)之后，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十六條第二款“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，案外人依據(jù)執(zhí)行標(biāo)的被查封、扣押、凍結(jié)后作出的另案生效法律文書(shū)提出排除執(zhí)行異議的，人民法院不予支持”的規(guī)定，依法不能對(duì)抗人民法院的執(zhí)行。但經(jīng)人民法院的生效裁判認(rèn)定，正商公司已為被執(zhí)行人劉國(guó)偉償還的按揭貸款部分，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)房產(chǎn)的變價(jià)款中優(yōu)先支付給正商公司。

不同意見(jiàn)

在《長(zhǎng)春市領(lǐng)運(yùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、黃湛軒案外人執(zhí)行異議之訴再審案》【（2019）最高法民再299號(hào)】中，最高院認(rèn)為“領(lǐng)運(yùn)公司依據(jù)訴爭(zhēng)房屋被查封后作出的案涉仲裁裁決排除慶豐公司執(zhí)行申請(qǐng)，應(yīng)否得到支持。首先，從《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十五條、第二十六條規(guī)定來(lái)看，第二十五條確立了案外人執(zhí)行異議形式審查的原則，而第二十六條則是為形式審查原則的例外規(guī)定。第二十六條適用的前提條件是存在案外人依據(jù)另案生效法律文書(shū)提出的排除執(zhí)行異議，該法律文書(shū)認(rèn)定的執(zhí)行標(biāo)的權(quán)利人與依照前款規(guī)定得出的判斷不一致的，即上述兩個(gè)條文應(yīng)當(dāng)同時(shí)適用，且以第二十五條為先。而第二十六條規(guī)范的目的是防止在人民法院作出查封等執(zhí)行措施之后，當(dāng)事人再通過(guò)另案裁判確認(rèn)新的物權(quán)歸屬，架空人民法院的查封措施的效力；同時(shí)敦促案外人向作出查封措施的人民法院提出執(zhí)行異議之訴時(shí)進(jìn)行物權(quán)確認(rèn)，而不是另尋其他法院或者路徑解決，以避免生效裁判之間既判力的相互矛盾。本案中，當(dāng)事人爭(zhēng)議的是不動(dòng)產(chǎn)，故應(yīng)當(dāng)首先適用上引司法解釋第二十五條第一款第一項(xiàng)規(guī)定。而領(lǐng)運(yùn)公司提交的案涉仲裁裁決并未對(duì)案涉房屋的所有權(quán)歸屬進(jìn)行確認(rèn)，故并未觸發(fā)上引司法解釋第二十六條的適用。進(jìn)一步而言，案涉仲裁裁決書(shū)的主文是確認(rèn)解除案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議，并未確認(rèn)訴爭(zhēng)房產(chǎn)的所有權(quán)歸屬。故案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及其補(bǔ)充協(xié)議已經(jīng)解除的事實(shí)能夠作為本案認(rèn)定事實(shí)的前提和基礎(chǔ)。

其次，領(lǐng)運(yùn)公司提交了國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷(xiāo)(預(yù))售許可證、備案證明等五證，足以證明領(lǐng)運(yùn)公司為訴爭(zhēng)房屋的開(kāi)發(fā)企業(yè)。在案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議解除后，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第二項(xiàng)規(guī)定，能夠確認(rèn)領(lǐng)運(yùn)公司系訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人。在案涉仲裁裁決確認(rèn)領(lǐng)運(yùn)公司與孫丹丹之間的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議解除后，針對(duì)訴爭(zhēng)房屋的預(yù)告登記失效。作為訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)人的領(lǐng)運(yùn)公司訴求解除人民法院對(duì)訴爭(zhēng)房屋的查封，本院予以支持。應(yīng)說(shuō)明的是，上述認(rèn)定并不剝奪因案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議解除后，孫丹丹享有的已付購(gòu)房款項(xiàng)返還請(qǐng)求權(quán)，孫丹丹可另尋其他途徑解決。領(lǐng)運(yùn)公司以訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)人身份提起本案訴訟，主張對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有所有權(quán)，而二審判決在審理中卻將領(lǐng)運(yùn)公司訴請(qǐng)的法律性質(zhì)識(shí)別為保證人的追償權(quán)，適用法律錯(cuò)誤，本院予以糾正。

綜上，人民法院的查封措施固定的是房屋預(yù)告登記本身以及本登記完成之后對(duì)房屋的查封，不包括通過(guò)執(zhí)行程序?qū)?biāo)的物進(jìn)行拍賣(mài)、變賣(mài)、折價(jià)等。房屋預(yù)查封的執(zhí)行效果取決于房屋預(yù)告登記能否符合本登記的條件。案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議解除后，預(yù)告登記失效，孫丹丹不再享有相應(yīng)的物權(quán)期待權(quán)。而領(lǐng)運(yùn)公司作為訴爭(zhēng)房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)有權(quán)向人民法院申請(qǐng)解除查封，排除執(zhí)行。”