首頁>>法治進行時>>匯都新聞來源： 作者： 發布日期：2019-07-23
一、開發商擅自變更規劃設計
《商品房銷售管理辦法》第24條：“房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。
經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起１０日內，書面通知買受人。
買受人有權在通知到達之日起１５日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起１５日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。”
“因本辦法第二十四條規定的規劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽署補充協議。”
《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第43條：“房地產開發企業應當按照規劃行政主管部門核發的建設工程規劃許可證的規定建設商品房，不得擅自變更。
房地產開發企業確需變更規劃許可證規定內容的，應當書面征得受影響的預購人同意，并取得規劃行政主管部門的批準。因規劃變更給預購人的權益造成損失的，房地產開發企業應當給予相應的補償。”
二、購房者無法取得房屋
商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人，又將該房屋抵押或出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以要求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。另外，出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致買受人無法取得房屋，買受人也有權解除合同。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第8條：“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（1）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”
第10條：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。”
三、開發商故意隱瞞真相
開發商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經抵押、出賣給第三人或為拆遷補償安置房屋的事實，導致合同無效或被撤銷、解除的，買受人可請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第9條：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（1）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（2）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（3）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。”
四、商品房質量問題
開發商交付的房屋應當是驗收合格的商品房。買受人應先向工程質量監督單位申請重新核驗，如果確屬主體結構質量不合格，開發商應當辦理退房手續，返還購房款，并應就房屋主體結構質量不合格給買受人造成的損失進行賠償。另外，如因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人也有權要求解除合同和賠償損失。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第12條：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”
第13條：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。”
五、商品房面積誤差超出3%
指商品房預售合同中的約定面積與產權登記的實際面積產生誤差。如果商品房買賣合同中有約定的則按照約定處理。
未約定處理方式的，依據《商品房銷售管理辦法》第20條：“按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。
合同未作約定的，按以下原則處理：（1）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％）的，據實結算房價款；（2）面積誤差比絕對值超出３％時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起３０日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款由買受人補足；超出３％部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在３％以內（含３％）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出３％部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。
產權登記面積－合同約定面積
面積誤差比＝─────────────────×１００％
合同約定面積
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第14條：“出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（1）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持。
（2）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。如果買受人同意繼續履行合同，房屋實際建筑面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際建筑面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。”
六、開發商遲延交房
開發商延遲交房，指開發商沒有按照合同約定的交樓時間交付。買受人與開發商應在商品房預售合同中明確約定交樓時間，若開發商未能在約定期限交付，買受人有權要求開發商退房，并依照合同約定的金額支付延期違約金。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第15條：“根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。”
七、因開發商原因延遲辦理房屋不動產權證
依據合同約定，或依據《城市房地產開發經營管理條例》第33條：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起９０日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起９０日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。”
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第19條：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”
八、因非屬于買受人的原因導致按揭貸款申請未獲批準
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第23條：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”
九、雙方協商一致解除合同
協議解除不以解除權的存在為依據，而以當事人雙方協商一致為前提。《合同法》第93條：“當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。”
十、其他情況
購買的商品房因違反了法律禁止性規定而無效，如因司法機關依法查封或者以其他形式限制商品房權利的；屬于共有房產，簽訂購買協議未經過其他共有人書面同意的；合同約定的其他解除合同的情形。
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