首頁>>法治進行時>>匯都新聞來源： 作者： 發布日期：2019-12-12
銀行怠于辦理抵押登記，開發商的階段性連帶保證責任認定
在商品房預售買賣交易中，開發商希望早日回收資金減輕壓力，但買受人并未取得不動產登記證，無法辦理以銀行為抵押權人的抵押權證，銀行在沒有增信措施的情況下不愿意放款。開發商為了促成交易，解決銀行在放款日至取得房屋抵押權證期間無任何增信措施的問題，愿意在此期間提供連帶責任保證，待銀行取得抵押權證后，不再承擔保證責任，階段性保證應運而生。
從階段性保證制度創立的初衷來看，系為了解決貸款風險敞口期的問題，加快房屋買賣的進程。故階段性連帶保證合同為附解除條件的合同，即抵押登記辦妥，開發商即免除保證責任。
在商品房按揭貸款實踐中，借款人出現逾期未還款的違約情形，銀行主張開發商承擔連帶責任，而開發商認為由于銀行怠于辦理抵押登記，應免除其保證責任。為厘清開發商階段性連帶責任保證所涉的多個法律問題，律師將結合案例予以分析。
【案情回放】
2015年1月27日，銀行與李某、開發商簽訂《個人購房借款/擔保合同》，約定：李某向銀行借款637萬元，用于購買房屋，本合同項下的擔保方式為抵押加階段性保證；李某同意將購買的房屋抵押給銀行，為借款提供擔保，并同意銀行代位申請抵押登記；開發商承擔階段性連帶責任保證，保證期間為發放貸款之日起至房產辦妥抵押登記之日止；銀行自接到開發商轉交房屋所有權證之日起30個工作日內完成抵押登記；無論何種原因導致抵押登記未能辦理，開發商繼續承擔保證責任。
合同簽訂后，銀行向李某發放貸款637萬元。李某自2016年3月起開始出現逾期還款情形。同年11月7日，開發商將李某的產權證交付銀行。涉案房屋在2017年1月6日被公安機關查封。
現銀行訴至法院，以李某違約及不能辦理抵押登記為由，要求李某立即償還全部貸款及利息，開發商承擔連帶保證責任。開發商主張其已依約將房產證交給銀行，因銀行未及時辦理抵押登記致使房屋被查封，其不應承擔保證責任。銀行對此辯稱，因李某拒不配合，導致抵押登記未能辦理，己方不存在過錯，開發商應承擔保證責任。
一審法院經審理，判決李某承擔還款責任，開發商對此承擔連帶保證責任。開發商不服提起上訴，二審法院認為銀行怠于辦理抵押登記，改判開發商不承擔保證責任。
【不同觀點】
本案的爭議焦點在于,銀行未能按期取得抵押權證，開發商是否應當承擔保證責任。對此存在以下兩種觀點：
第一種觀點認為，開發商應承擔保證責任。合同系當事人之間的法律，對當事人均有法律約束力，合同責任系無過錯責任，過錯并非承擔責任的要件，故判斷開發商是否承擔保證責任應當依據合同的約定，無須考量過錯因素。本案中，雙方簽訂的合同明確約定，在房屋抵押登記辦妥之前開發商承擔保證責任，亦約定無論何種原因導致抵押登記未能辦理，開發商繼續承擔保證責任，現房屋抵押登記未辦理，依照該約定，開發商當然需承擔保證責任。另外，一般情形下，辦理抵押登記確實需要抵押人的配合。本案中，李某在取得房產證之前已經違約，該違約行為發生在合同約定的開發商承擔保證責任的期間，據此開發商也應承擔保證責任。
第二種觀點認為，開發商不應承擔保證責任。階段性保證合同系附解除條件的保證合同，如抵押登記辦妥，開發商的保證責任免除，非因銀行的原因導致抵押登記未辦妥，開發商承擔保證責任。合同法第四十五條第二款規定，當事人為自己的利益不正當阻止條件成就的，視為條件已經成就。本案中，銀行明知不及時辦理抵押登記會對開發商造成不利后果，但未有證據表明銀行在收到房產證后積極辦理抵押登記，應當認定銀行怠于辦理房屋抵押登記，可以視為符合上述規定的情形，開發商予以免責。另外，據了解，在商品房按揭貸款實踐中，銀行在貸款時往往已經讓抵押人出具相關文件，可以自行辦理抵押登記，并不必然需要抵押人的配合，銀行稱抵押人不配合，沒有任何證據予以佐證。至于“無論何種原因導致抵押登記未辦理，開發商繼續承擔保證責任”的約定，根據合同法第四十條、第五十三條的規定，應當認定無效。
【律師分析】
銀行怠于辦理抵押登記，開發商的階段性連帶保證責任可予免除
銀行在條件具備時及時辦理抵押登記系其當然合同義務。如此不課以銀行責任，如同允許其權利濫用，違反民法中的“權利不得濫用”的基本原則，亦違反公平原則，故此情形下，開發商的保證責任應當予以免除。
銀行未能在約定的期限內取得抵押權證情形下，常以出借人不配合或房屋登記機關原因為由，辯稱其未怠于履行義務，此種情形下的舉證責任應如何分擔？當前，在商品房按揭貸款實踐中，銀行在貸款時往往已經讓抵押人出具相關文件，可以自行辦理抵押登記，并不必然需要抵押人的配合；房屋登記機關辦理抵押登記的流程亦比較規范，在當事人提交材料時會出具收據，故銀行有能力對此予以舉證，銀行應當舉證證明系第三人原因導致其未能按期取得抵押權證，否則應認定其怠于履行義務。
如合同中未約定銀行辦妥抵押證的期限，能否說明銀行未怠于履行義務？答案顯然是否定的。如上所述，銀行在條件具備時及時辦理抵押登記系其當然合同義務，故銀行應當在合理的期限內辦理抵押登記。問題是該期限如何確定。該期限的起算點為銀行收到房屋所有權證之日，結束日為銀行向不動產登記中心提交材料之日，當無爭議，關鍵是確定兩者的期限。律師認為，應當考量銀行準備登記材料的時間和交易慣例。考慮到銀行按揭抵押涉及整個房產項目的貸款人，往往成批辦理，并非單個辦理，準備登記材料需要耗費不少時間，結合實踐中的案件多家銀行約定的期間，短則一個月，多則三個月，據此衡平各方利益，該期限一般定為三個月為宜，即如果銀行在條件具備的情形下，在收到房屋所有權證后未在三個月內向不動產登記中心提交抵押登記申請，可以認定其怠于履行辦證義務，開發商保證責任即可免除。
