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案件索引：（2020）最高法民申1860號

本院認為，本案的爭議焦點是關池對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益的問題。

執行異議之訴作為與執行異議銜接的后續訴訟程序，是一個獨立于執行異議的完整的實體審理程序。執行異議之訴通過實質審查的方式對執行標的權屬進行認定，并作出案外人享有的民事權益是否足以排除強制執行的判斷。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第一款規定，對案外人提起的執行異議之訴，人民法院經審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決不得執行該執行標的；（二）案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求。因此，在執行異議之訴案件涉及不動產時，人民法院可以參照適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條、第二十九條的規定，并根據案件具體情況，在對案外人是否享有足以排除強制執行的民事權益予以實質審查后，作出是否支持案外人異議請求的判斷。本案中，由于案涉房屋已被人民法院在另案中采取保全措施，案外人關池對永豐公司的債權履行請求權（移轉物之所有權的請求）無法實現，關池遂以與被執行人永豐公司間存在不動產交易關系為由，對案涉房屋提出實體權利排除強制執行的異議，后至本案訴訟。一般認為，前述規定中所涉物權期待權是指案外人對案涉房屋雖尚不享有《中華人民共和國物權法》意義上的物權（所有權），但因具備了物權的實質性要素，依法可以合理預期通過辦理不動產登記將該物權期待權轉化為《中華人民共和國物權法》意義上的物權（所有權），即對不動產所有權登記至其名下的期待。這顯然與關池所稱對有關商品房限購政策改變的期待，或等待取得購房資格的內涵不同。根據原審法院查明的事實，盡管關池與永豐公司就案涉房屋簽訂《文昌市商品房買賣合同》，但因其購買案涉房屋不符合當地商品房限購政策，故關池關于其對案涉房屋享有的物權期待權應優先于房產調控行政管理需要的主張，于法無據，本院不予支持。而原審法院以關池購買案涉房屋的行為不能產生物權變動的結果，無法請求出賣人永豐公司為其辦理不動產轉讓登記為由，認定關池對案涉房屋沒有物權期待權，并無不當，本院予以認可。此外，根據一般生活經驗，購房人交易前了解當地商品房限購政策并不需要特殊的法律專業知識，因此，關池認為其在購房中已盡到充分的注意義務，不存過錯的主張，不能成立。關池還主張銀行監管存在過錯，但其并未提供證據予以證明，本院不予支持。

根據原審法院查明的事實，關池簽訂購房合同及支付購房款的時間均在《海南穩定房地產市場的通知》發布之日即2018年4月22日之后。而根據該通知內容，關池因其購房行為不符合海南省有關限購政策，無法辦理房屋過戶手續。原審法院正常履行審判職責，查明案涉房屋所在地商品房限購政策，并無不當；而關池關于原審法院適用法律錯誤、原判決超出訴訟請求的主張，沒有事實和法律依據，本院不予支持。原審法院認為關池基于《文昌市商品房買賣合同》對案涉房屋享有的合同權利不足以對抗申請執行人的金錢債權，并作出準許繼續查封位于海南省文昌市清瀾新區房屋的處理意見，事實和法律依據充分，本院予以支持。