首頁>>法治進行時>>律師看新聞來源： 作者： 發布日期：2022-07-01
隨著城市化發展和經濟社會的高速運轉，不動產轉租的現象越來越普遍，但目前對次承租人是否享有優先購買權還沒有明確的法律規定。實踐中，租賃房產的處分和占有問題容易成為訴訟糾紛和執行難題的引發點，在此背景下，筆者認為，基于優先購買權的理論和現實基礎考量，賦予合法的次承租人優先購買權，具有法理上和實踐上的合理性。
一、賦予次承租人優先購買權的必要性和可行性分析
1.轉租合同對出租人具有約束性。由于租賃關系是一種信賴關系，次承租人對房屋的使用、收益行為對出租人所有權的限制，多國法律均對轉租有所規制。我國民法典第七百一十六條規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。由此可見，次承租人的租賃權必須建立在出租人自由處分物權的基礎上，符合意思自治原則，同時為法律規定所認可。轉租關系雖然是發生在次承租人和承租人之間的租賃關系，但其合法基礎在于出租人賦予了承租人轉租的權利，因所有權人自我設定權利負擔的行為而擴張了租賃合同的相對性，使轉租合同對出租人具有約束性。
2.次承租人實際占有、使用房產，賦予其優先購買權具有可操作性。承租人通過租賃關系取得房產的占有、使用、收益權，在出租人同意的前提下，將權利再度轉讓給次承租人，產生了權利的效力延遞，次承租人據此形成了對房產的實際占有。由于承租人通過轉租合同讓渡了對房產的占有，已經不再占有房產，次承租人實際占有房產符合民法典第四百五十八條規定的基于合同關系產生的占有情況，而次承租人的占有狀態也為出租人所認可，次承租人是房產的實際使用收益人，賦予其優先購買權更有利于實現物權統一和法律關系的穩定。
3.符合公平保護的現實需要。優先購買權制度設計的首要目的是保護居住生存權。在房產被轉租的情況下，次承租人才是房產的實際使用人，如果局限于原租賃合同的相對性，不承認次承租人的優先購買權，便違背了優先購買權設立的目的，不能實際發揮該制度的效力價值。不管是出于營利還是原租賃需求發生變化，既然承租人已經合法轉讓其使用權利，對房產的實際需求應當弱于次承租人，房產對次承租人來說則具有更大的使用價值。
二、完善保護次承租人優先購買權的法律機制
1.明確次承租人行使優先購買權的合法性基礎。民法典對享有優先購買權的承租人進行了相應規定，那么次承租人是享有優先購買權，還是要區別于承租人，由于在現行的法律體系中尚無明確規定，在理論和實踐中難免存在爭議。然而在現實中，次承租人通過出租人的意思自治和承租人的權利轉讓，已通過效力延遞關系取得了對房產的實際占有、使用和收益的權利。承租人與次承租人之間的租賃關系因獲得出租人的同意，從而對出租人的房屋所有權形成了一定的限制。從立法對居住權和占有權的保護本意來看，經出租人同意轉租的，次承租人在出租人轉讓房產時，在同等條件下應當享有優先購買的權利。故應將次承租人納入優先購買權人的范圍，為其行使優先購買權提供明確的法律依據。
2.明確履行對次承租人必要的通知義務。在租賃關系中，由于所有權和使用權的分離，承租人事實上無法自行掌握所有權是否轉讓的情況。因此法律規定出租人在轉讓其所有權時負有通知承租人轉讓意向和轉讓條件的義務，承租人可選擇是否在同等條件下行使優先購買權。承租人與次承租人之間的租賃關系經出租人的同意后獲得合法性，那么將次承租人明確納入優先購買權人的范圍后，其也應當獲得對房產所有權轉讓情況的知情權，出租人同時應當負有通知次承租人的義務。實踐中，基于轉租合同的相對性，出租人有可能不清楚次承租人的具體信息，由于所有權的變化可能影響到合同的履行，承租人應當負有及時轉通知次承租人的首要義務，出租人在不知次承租人信息的情況下應一并告知承租人轉通知次承租人行使優先購買權。
3.明確次承租人行使優先購買權的期限。民法典第七百二十六條明確規定了承租人在收到出租的通知后，行使優先購買權的期限是十五日，如果在該期限內承租人未明確表示購買的，則視為放棄優先購買權。雖然現行法律對次承租人行使優先購買權的期間未明確規定，但是次承租人與承租人之間的租賃關系因經過出租人的同意和確認，從而使其合法化，次承租人也因此獲得優先購買權的資格，其行使優先購買權的期限應參照對承租人的相關法律規定。
4.明確次承租人與承租人優先購買權的優先順位。承租人與次承租人作為同一套房產的承租人均享有優先購買權，存在競合關系。由于承租人已經將房產的占有使用權轉讓，此時次承租人的優先購買權應當優先于承租人的優先購買權，再次轉租亦然。在法定期限內，承租人與次承租人均明確表示以同等條件購買的，次承租人的優先效力優于承租人。次承租人放棄行使優先購買權的，承租人可以主張行使。發生多次轉租的情況時，根據意思自治和效力延遞的原則，各次承租人合法租賃的前提均是出租人對再轉租行為是否認可，若出租人同意多次轉租，在后承租人的優先位次優于在先的承租人。此外，在執行拍賣和變賣中，當次承租人與房產按份共有人的優先購買權發生競合時，由于共有人對房產享有所有權，其物權效力應當優先于次承租人的“物權化”保護。另外，近親屬由于身份的特殊關系強于租賃合同的信賴關系，承租人的優先購買效力也弱于出租人的近親屬。
（作者單位：廣東省深圳市中級人民法院）
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