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首頁>>法治進(jìn)行時(shí)>>律師看新聞來源： 作者： 發(fā)布日期：2022-10-10
圖為庭審現(xiàn)場。
導(dǎo)讀
老舊小區(qū)改造事關(guān)民生福祉，但該項(xiàng)工作量大面廣，推動(dòng)起來并非易事，尤其是沒有成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)，改造之事更是難上加難。廣州某小區(qū)業(yè)主通過自發(fā)組織、自籌資金，完成了小區(qū)改造，使小區(qū)舊貌換新顏。但在小區(qū)改造后，未參與集資的業(yè)主因水管被更換而“無水可用”，其是否有權(quán)起訴物業(yè)公司呢？近日，廣東省廣州市從化區(qū)人民法院審結(jié)一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案，法官從平衡小區(qū)公共利益與個(gè)人權(quán)益的角度出發(fā)，作出物業(yè)公司承擔(dān)協(xié)助接駁水管義務(wù)，接駁費(fèi)用由未集資業(yè)主自行負(fù)擔(dān)的判決。同時(shí)，法院對(duì)該老舊小區(qū)業(yè)主自發(fā)集資改造的行為予以了肯定，并敦促未集資業(yè)主應(yīng)秉持公平合理的原則，盡快與其他業(yè)主協(xié)商解決升級(jí)改造集資問題。該判決兼顧了大多數(shù)人的公共利益，符合人民群眾的期待，對(duì)構(gòu)建和睦友善的鄰里關(guān)系有積極的推動(dòng)作用。
業(yè)主集資改造 小區(qū)舊貌換新顏
李浩所在的小區(qū)始建于上世紀(jì)90年代，小區(qū)內(nèi)共有49棟小別墅，是彼時(shí)高檔時(shí)髦的度假樓盤。但歷經(jīng)三十載的歲月洗禮，如今的小區(qū)呈現(xiàn)出滄桑之色：墻面損壞、道路坑洼、路燈昏暗，電管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施老化……尤其是小區(qū)的舊式自來水鐵管殘舊漏水，且出水時(shí)帶有鐵銹，嚴(yán)重影響了業(yè)主的用水安全及質(zhì)量。小區(qū)一直未成立業(yè)委會(huì)。為改善生活環(huán)境、提升居住舒適度，自2020年6月起，個(gè)別業(yè)主便開始在微信群提議自行集資對(duì)小區(qū)進(jìn)行升級(jí)改造，該建議得到了眾多業(yè)主支持。2020年8月，首期參與集資的36棟業(yè)主將小區(qū)改造工程發(fā)包給案外人建設(shè)，后陸續(xù)有業(yè)主響應(yīng)，前后共有44棟別墅的業(yè)主參與了集資。改造工程于2021年1月完工，全程由業(yè)主自發(fā)推動(dòng)，重點(diǎn)完成了安全基礎(chǔ)類及功能完善類改造內(nèi)容，包括更換新自來水主管道、入戶水管及水表，清除原有人行道、拓寬路面，新增、更換路燈，花心街步道鋪設(shè)有色瀝青及翻新庭院燈，新增路面排水井、鋪設(shè)排水管道等十個(gè)項(xiàng)目。通過改造，小區(qū)舊貌換新顏，整體環(huán)境更加美觀整潔，業(yè)主的生活也更加舒心愜意了。
未集資被“停水” 業(yè)主起訴物業(yè)
業(yè)主李浩并未參與此次的集資改造，在享受小區(qū)面貌大改觀帶來的受益同時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)小區(qū)接駁新水管后，自己的房屋未能正常恢復(fù)自來水供應(yīng)，遂找到物業(yè)公司解決問題。但因雙方多次協(xié)商不成，李浩訴至法院，要求物業(yè)公司恢復(fù)其房屋的自來水供應(yīng)，并雙倍賠償被強(qiáng)制停水期間的物業(yè)管理費(fèi)1萬余元。
李浩的代理律師稱：“物業(yè)公司就小區(qū)改造一事并未通知和征得李浩的同意，之后又強(qiáng)行要求支付改造費(fèi)用，在李浩已經(jīng)拒絕的情況下擅自停止生活用水，這種行為明顯侵害了李浩的合法權(quán)益，違反了法律規(guī)定。”面對(duì)原告的先發(fā)制人，物業(yè)公司的代理律師透出無奈：“小區(qū)改造一事，我們不是組織者，只是起配合的作用，停水不是我們主動(dòng)采取的措施。當(dāng)初在改造時(shí)，其他業(yè)主是有為李浩預(yù)留新水管接駁口的，但因?yàn)槔詈埔恢睕]有參與集資，所以他們不同意將新水管直接接駁至他家。剛剛李浩提到的支付改造費(fèi)用大概是3萬元，已經(jīng)囊括了包括水管更換在內(nèi)的所有改造費(fèi)用，這筆錢不是給我們的，而是要攤退給早期已交款的業(yè)主的。”目前，為暫時(shí)解決用水問題，物業(yè)公司已在李浩家門口提供綠化用水，供其臨時(shí)使用。但李浩的代理律師對(duì)此不予認(rèn)同：“無論如何，物業(yè)公司是有義務(wù)為業(yè)主的日常生活提供相應(yīng)的服務(wù)，現(xiàn)在的臨時(shí)用水措施終究無法根本解決李浩家的用水之困。”
在主審法官的主持下，雙方進(jìn)行調(diào)解，但因分歧較大，尤其是李浩一方態(tài)度強(qiáng)硬，調(diào)解并未成功。一時(shí)之間，李浩與物業(yè)公司在庭審中你來我往、僵持不下。如何破局成為了擺在主審法官面前的一道難題。
辨事實(shí)究根源 巧解利益矛盾
面對(duì)李浩及物業(yè)公司雙方的唇槍舌戰(zhàn)，主審法官陷入了沉思：本案看似是李浩與物業(yè)公司之間的糾紛，但矛盾的根源卻在于李浩沒有參與其他業(yè)主自發(fā)集資組織的小區(qū)改造。若想要切實(shí)解決李浩的用水問題，則必須從平衡小區(qū)公共與利益及個(gè)人權(quán)益的角度出發(fā)，對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行一次釋法析理，這才是破局的關(guān)鍵。
因此，主審法官結(jié)合案情，對(duì)小區(qū)業(yè)主自行集資改造的行為給予了肯定，認(rèn)為涉案小區(qū)已經(jīng)建成30年，在沒有成立業(yè)主委員會(huì)的情況下，小區(qū)業(yè)主能自行組織對(duì)小區(qū)進(jìn)行升級(jí)改造，使小區(qū)整體面貌煥然一新，其出發(fā)點(diǎn)是值得認(rèn)同的。大家同住于一個(gè)小區(qū)之內(nèi)，則應(yīng)該相互包容理解，多考慮其他業(yè)主的共同利益，做到“欲惠己時(shí)先澤人”。小區(qū)內(nèi)一共有49棟獨(dú)棟別墅，其中44棟別墅的業(yè)主已經(jīng)參與集資對(duì)小區(qū)進(jìn)行升級(jí)改造，其改造范圍與項(xiàng)目惠及整個(gè)小區(qū)所有業(yè)主。現(xiàn)李浩雖因未集資而未能接駁用水，在個(gè)別新設(shè)施的使用上的確受到了限制，但其仍然享受了其他升級(jí)改造項(xiàng)目帶來的利益。因此，從實(shí)際受益以及睦鄰友好的角度出發(fā)，為切實(shí)解決矛盾糾紛，李浩確應(yīng)盡快與小區(qū)內(nèi)其他參與集資的業(yè)主協(xié)商解決升級(jí)改造集資問題。
至于李浩要求物業(yè)公司賠償損失以及承擔(dān)接駁水管費(fèi)用理由是否成立的問題。物業(yè)公司有義務(wù)為業(yè)主居住生活提供相應(yīng)的服務(wù)，雖現(xiàn)已另行向李浩提供戶外臨時(shí)用水，但顯然不能滿足日常生活起居所需，故物業(yè)公司應(yīng)協(xié)助李浩接駁新水管，恢復(fù)正常用水。但由于該小區(qū)的升級(jí)改造工程由業(yè)主自行提出、討論決定，物業(yè)公司既非組織者、也非決策者，因此物業(yè)公司協(xié)助接駁新水管時(shí)，無須承擔(dān)接駁費(fèi)用，且無須賠償雙倍物業(yè)管理費(fèi)用。
故一審法院最終判決物業(yè)公司協(xié)助李浩接駁水管，以恢復(fù)房屋的自來水正常供水，相關(guān)接駁費(fèi)用由李浩自行承擔(dān)。李浩不服一審判決，提起上訴。二審法院維持原判。
（文中當(dāng)事人均系化名）
■裁判解析
尋找公共利益與個(gè)人權(quán)益間平衡點(diǎn)
老舊小區(qū)改造不僅能切實(shí)改善居住條件、提升生活品質(zhì)、增強(qiáng)居民幸福感，也改變了城市面貌，讓城市有了新氣象，具有重要意義。但同時(shí)，因涉及面廣、需求多樣，老舊小區(qū)改造也事關(guān)居民最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問題，容易引發(fā)新的糾紛。現(xiàn)代城市化進(jìn)程雖讓社區(qū)鄰里關(guān)系不再像以往緊密，但人們相聚于同一小區(qū)之內(nèi)，理應(yīng)和睦融洽、包容互讓，這就要求小區(qū)業(yè)主在維護(hù)自身權(quán)益的同時(shí)，也需要考慮其他業(yè)主的共同利益。本案中，涉案小區(qū)在沒有成立業(yè)主委員會(huì)的情況下，業(yè)主秉持著有效改善居住環(huán)境和條件的初衷，團(tuán)結(jié)起來自行集資對(duì)小區(qū)進(jìn)行升級(jí)改造，是老舊小區(qū)改造的一種積極且有益嘗試。小區(qū)升級(jí)改造已得到絕大部分業(yè)主的同意，且改造工程已經(jīng)完成，從改造的范圍及效果上看，此次改造惠及全體業(yè)主，原告也實(shí)際享受到部分改造項(xiàng)目帶來的益處。在大部分業(yè)主的公共利益需要得到維護(hù)的情況下，個(gè)人的權(quán)益在一定程度上就需要具有適度的“容忍”。因此，法院敦促因各種原因未參與集資的原告，盡快與其他業(yè)主協(xié)商解決升級(jí)改造集資問題，既肯定了小區(qū)業(yè)主通過升級(jí)改造提升人居環(huán)境的良好初衷，又體現(xiàn)了包容理解、和諧友愛的鄰里關(guān)系，更符合小區(qū)公共利益與個(gè)人權(quán)益之間的平衡要求。
本案因老舊小區(qū)改造引發(fā)，這一問題在當(dāng)前具有普遍性和典型性。法院在解決本案業(yè)主與物業(yè)公司之間糾紛的同時(shí)，也深入問題根源，以平衡小區(qū)利益及個(gè)人權(quán)益為出發(fā)點(diǎn)，在裁判文書說理部分鼓勵(lì)原告應(yīng)重新審視存在的矛盾，多站在小區(qū)公共利益及其他業(yè)主權(quán)益的角度進(jìn)行思考，要秉持方便生活、公平合理的原則，以誠信、友善的態(tài)度協(xié)商解決小區(qū)改造問題，這既為原告提供了根本解決問題的途徑，有利于維護(hù)小區(qū)鄰里關(guān)系的和諧穩(wěn)定；又大力宣揚(yáng)了顧己及人、和諧友愛的價(jià)值理念。處理好小區(qū)公共利益與個(gè)人權(quán)益之間的問題不僅是日常生活所需，也是構(gòu)建和諧社會(huì)的應(yīng)有之意，還能夠充分彰顯司法裁判在社會(huì)治理中的規(guī)則引領(lǐng)和價(jià)值導(dǎo)向作用，對(duì)打造新時(shí)代文明社會(huì)具有重要意義。
■專家點(diǎn)評(píng)
司法裁判助力老舊小區(qū)改造
中南大學(xué)法學(xué)院教授 唐東楚
小區(qū)改造項(xiàng)目雖為提升居民幸福指數(shù)之舉，但因涉及利益眾多，難免會(huì)引起各種糾紛。即使案情并不復(fù)雜，如若處理不當(dāng)，也會(huì)有損小區(qū)和諧穩(wěn)定以及導(dǎo)致鄰里之間的積怨。因此，如何從法律的層面有效平衡各方訴求、最大限度作出符合大多數(shù)人利益與引導(dǎo)維護(hù)和諧鄰里關(guān)系的裁判，是橫亙在法官面前的一道難題。
在老舊小區(qū)改造的過程中，不可避免地會(huì)發(fā)生各種利益博弈的問題，但“千金買鄰，八百買舍”，舒適的生活環(huán)境，離不開小區(qū)內(nèi)良好的公用設(shè)施以及鄰里間和諧的相處關(guān)系。民法典第二百八十八條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。”這其中既蘊(yùn)含了應(yīng)維護(hù)和睦融洽的鄰里關(guān)系的意思，也體現(xiàn)了鄰里間需承擔(dān)必要的容忍義務(wù)的內(nèi)涵。因此，在小區(qū)改造過程中，當(dāng)絕大多數(shù)業(yè)主利益需要得到維護(hù)時(shí)，秉著和諧互助的精神，個(gè)人權(quán)益也需要適度限縮和退讓。在審理該類型案件時(shí)，法官也需找準(zhǔn)保護(hù)小區(qū)利益及保護(hù)業(yè)主個(gè)人權(quán)益間的平衡點(diǎn)，正確處理好兩者間的利益關(guān)系。
該起案件中，在原告業(yè)主起訴物業(yè)公司幫其解決“無水可用”情況背后，隱藏了三個(gè)需要解答的問題：一是小區(qū)改造是在沒有業(yè)委會(huì)的情況下由業(yè)主自發(fā)組織的；二是小區(qū)的改造已全部完成并已投入使用；三是原告業(yè)主與被告物業(yè)公司的糾紛并不是產(chǎn)生“無水可用”問題的根源。面對(duì)該案錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系，法官從法理情統(tǒng)一的角度出發(fā)，將社會(huì)主義核心價(jià)值觀融入法律技巧進(jìn)行嫻熟運(yùn)用。在說理部分，首先既大力肯定了涉案小區(qū)業(yè)主自主自發(fā)籌資改造的難能可貴，點(diǎn)出了小區(qū)實(shí)現(xiàn)了以自治推動(dòng)共治、以共治實(shí)現(xiàn)共享的價(jià)值意義；繼而又指出原告業(yè)主在已實(shí)際享受到改造帶來的便利同時(shí)，應(yīng)承擔(dān)一定程度的容忍義務(wù)，與小區(qū)其他業(yè)主友好協(xié)商解決改造問題，強(qiáng)調(diào)了和諧、友善的社會(huì)主義核心價(jià)值觀。在判決部分，更是以“協(xié)助辦理、自負(fù)費(fèi)用”的巧妙做法，一舉解決了物業(yè)公司責(zé)任與業(yè)主個(gè)人義務(wù)的兩難問題，充分彰顯了法官在構(gòu)建誠信鄰里關(guān)系中的智慧和擔(dān)當(dāng)。在小區(qū)改造的相關(guān)案例中，該裁判不失為一份有溫度、有力度的公正裁判，對(duì)相關(guān)案件的處理有積極的參考意義，對(duì)引領(lǐng)和諧、誠信、友善的社會(huì)風(fēng)尚有良好的推動(dòng)作用。
（梁碧儀 肖少珍 文/圖）
