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匯都律師法律視角解讀：疫情中房租能否減免？租賃合同能否解除？

　　　注：本文“疫情”這個單一因素作為法定事由時，減免租賃的具體法律依據，同時不考慮合同已有明確約定（按照合同約定操作即可）或者出租人同意減免租金的情況。

    2020年元月自武漢新型冠狀病毒疫情爆發以來，全國高度關注重視，從中央到基層組織、社會個體，從上而下的采取了各式各樣的措施來減緩疫情的蔓延，例如，春節不出門，不聚餐，推行網上拜年，勤洗手、外出消毒等各項舉措。這一系列的措施對人們的正常生活帶來了嚴重的影響，其中影響較大的有學校延長開學 、職工延長復工、部門娛樂性場所的暫時關閉等等，那么，在此“特殊情況”下導致租戶們租賃的房屋、商鋪等面臨到期、延期、續租等等情況，租戶的房租是否可以減免？租賃合同在此期間能否解除？這些面臨的問題在法律上能否得到解答？

 眾所周知，在2003年非典型肺炎疫情期間，北京市國土資源和房屋管理局發布的《關于在防治非典型肺炎疫情期間減免房屋租金有關問題的通知》中第三條、第四條、第六條中均作出明確規定，內容如下：

 第三條 商業、服務業、餐飲業、娛樂場所等受疫情影響經營困難的，是指按月核算經營虧損或主營業務收入低于正常經營50%以上的，并經市或區縣商業行政主管部門認定的單位。

 第四條承租市及區縣屬國有資產類經營用房以外的其他經營性用房的，由租賃雙方協商租金減免數額或者緩交租金。

第六條凡減免租金的，租賃雙方應簽訂減免租金協議，并由出租方在當日向區縣國土房管局備案，其中屬于涉外租賃的向市國土房管局備案。

　　在疫情中，減免房屋租金的法律依據是什么？

　　（一）不可抗力

　　根據我國《民法總則》以及《合同法》的規定，不可抗力指的是不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。筆者認為，“疫情”本身屬于典型的不可抗力，但應當根據影響大小、因果關系等因素在個案中靈活適用。對此最高院早在2003年的“非典疫情”期間就作出了明確的指導性意見，在此不在贅述。因此在一定條件下，承租人可依據《合同法》第一百一十七條之規定，要求減免租金。

　　（二）公平原則或情勢變更

　　疫情屬于不可抗力并無疑問，但是否影響到租賃合同的實際履行卻需要根據實際情況進行分析。如政府未強制關停，但是經營確受疫情影響，且繼續經營可能會造成人群聚集、疫情傳播且明顯對承租人不利的場所，如酒吧、舞廳、酒樓等，如此時承租人選擇不繼續使用租賃房屋，則承租人也可根據公平原則或情勢變更來要求減免部分租金。

　　在疫情中，所有的房屋租金都可以要求減免么？

　　疫情這個不可抗力是絕對的，但是要想在房屋租賃法律關系中援引不可抗力作為減免租金的法定事由，是相對的，是需要滿足一定條件的。

　　（一）承租人仍繼續使用租賃物用于經營，但受疫情影響收益明顯減少甚至虧損的，可請求減免部分租金。

　　（二）承租人仍繼續使用租賃物用于經營，疫情并未導致其收益明顯減少的，不可請求減免租金

 （三）承租人在疫情期間使用用于居住功能的租賃物的，不可主張減免租金。

　　（四）因疫情原因導致承租人在疫情期間無法使用用于居住功能的租賃物的，可主張減免租金。

 （五）對于租賃房屋的用途為用于生產經營，已有明確行政管控政策導致無法實現使用目的，則應當免除租金。