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首頁>>法治進(jìn)行時(shí)>>律師看新聞來源： 作者： 發(fā)布日期：2020-06-17
《中華人民共和國物權(quán)法》
第一百七十條 擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但法律另有規(guī)定的除外。
第一百七十七條：有下列情形之一的，擔(dān)保物權(quán)消滅：（三）債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)；
第一百九十一條 抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。
《哈爾濱中財(cái)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司哈爾濱道外支行借款合同糾紛》【（2016）最高法民申887號】
農(nóng)行道外支行與中財(cái)開發(fā)公司簽訂了《借款合同》及《抵押合同》，由農(nóng)行道外支行向中財(cái)開發(fā)公司提供借款1600萬，中財(cái)開發(fā)公司以35套在建房產(chǎn)進(jìn)行抵押，并辦理了抵押登記。借款到期后，中財(cái)開發(fā)公司沒有還款。后農(nóng)行道外支行向房產(chǎn)交易中心出具了《關(guān)于允許抵押人繼續(xù)售房的函》，內(nèi)容為：”我行與中財(cái)開發(fā)公司簽訂的抵押合同，抵押人中財(cái)開發(fā)公司所提供的抵押房產(chǎn)在抵押期間可以出售，可以辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，售房時(shí)中財(cái)開發(fā)公司另行與我行簽署他項(xiàng)權(quán)注銷證明與售房資金專儲證明，明確資金流向，如不簽署，出現(xiàn)問題由中財(cái)開發(fā)公司負(fù)責(zé)”。中財(cái)開發(fā)公司據(jù)此函陸續(xù)將案涉抵押的35套房產(chǎn)中的25套（其中5套已辦理所有權(quán)證）出售，并收取全部房款，另外10套折抵工程款。現(xiàn)案涉抵押的35套房產(chǎn)均已交付，購房者已實(shí)際占有。
在中財(cái)開發(fā)公司未予償還欠款的情況下，農(nóng)行道外支行提起訴訟，請求中財(cái)房地產(chǎn)公司償還借款，如不能償還則農(nóng)行道外支行用拍賣、變賣案涉35套抵押房產(chǎn)所得價(jià)款優(yōu)先受償。
最高人民法院認(rèn)為，雙方爭議的焦點(diǎn)是：抵押權(quán)人同意抵押人銷售抵押房產(chǎn)的情況下，能否認(rèn)定抵押權(quán)消滅。
首先，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十七條規(guī)定，債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)的，擔(dān)保物權(quán)消滅。對于債權(quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的情況下，能否認(rèn)定抵押權(quán)已經(jīng)消滅，結(jié)合《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條”抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存”之規(guī)定，可以作出這樣的理解，本條確立了”抵押權(quán)人同意方可轉(zhuǎn)讓”的基本原則，如果抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的情況下，則不應(yīng)由受讓人代為清償債務(wù)，在抵押物的交換價(jià)值實(shí)現(xiàn)之日即喪失了物上追及力，抵押權(quán)的效力僅及于轉(zhuǎn)讓價(jià)金。本案中，農(nóng)行道外支行向哈爾濱市房地產(chǎn)交易中心出具了《關(guān)于允許抵押人繼續(xù)售房的函》，同意轉(zhuǎn)讓抵押物，應(yīng)視為放棄抵押權(quán)，此時(shí)農(nóng)行道外支行對于在建房屋已不再享有抵押權(quán)，其只能對買受人支付的購房款行使價(jià)金代位權(quán)，而不能再追及于物上抵押權(quán)。至于農(nóng)行道外支行因無法行使價(jià)金代位權(quán)而造成的損失，系農(nóng)行道外支行與中財(cái)公司的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)另行主張。
其次，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十條規(guī)定：”擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利”。從該條規(guī)定來看，擔(dān)保物權(quán)的法律效力主要體現(xiàn)在享有優(yōu)先受償權(quán)。抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)，其優(yōu)先的內(nèi)容在于抵押物的價(jià)值，而非取得抵押物的所有權(quán)，在抵押物已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的情況下，作為購買人取得的是抵押物的所有權(quán)，特別是在購房人已經(jīng)支付對價(jià)，并且是善意的情況下，如果再將抵押權(quán)的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給購房人，顯然不利于保護(hù)購房者的所有權(quán)。基于上述分析，原判決對于農(nóng)行道外支行要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的訴訟請求未予支持，認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。
